Hak Pengelolaan (HPL) adalah bentuk hak atas tanah yang unik di Indonesia, berbeda dari Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai (HP). HPL, sebagai bagian dari tanah negara, memberikan pemegangnya wewenang untuk mengelola tanah tanpa menjadi pemilik mutlak.
HPL dan Pemberian Hak Atas Tanah
HPL, yang merupakan bagian dari tanah negara, diberikan melalui delegasi kewenangan Hak Menguasai Negara (HMN) kepada pemegang HPL. Ini memungkinkan pemegangnya untuk mengelola sebagian tanah negara sambil tetap menjadi milik negara. Berbeda dari hak atas tanah lainnya, HPL tidak memberikan kepemilikan mutlak tetapi memberikan hak untuk mengelola dan memanfaatkan tanah sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan.
HGB di Atas HPL
Di atas HPL, berbagai hak atas tanah dapat diberikan, termasuk Hak Guna Bangunan (HGB). Prosedur untuk mentransfer penggunaan tanah di bawah HPL ke pihak ketiga diatur, dengan menekankan pentingnya perjanjian tertulis. Kerangka hukum ini memastikan prosedur dan kondisi yang jelas untuk pemberian hak atas tanah di atas HPL, memberikan perlindungan hukum bagi semua pihak yang terlibat.
Batas Waktu HGB dan Perpanjangan
Pasal 37 dari Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) yang diberikan atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan memiliki batas waktu tertentu. Secara spesifik, HGB ini berlaku selama 30 tahun sejak diberikannya hak tersebut. Kendati demikian, ada kemungkinan perpanjangan HGB dengan batas waktu tambahan hingga maksimal 20 tahun. Proses perpanjangan ini memungkinkan pemegang HGB untuk terus memanfaatkan dan mengelola tanah tersebut setelah periode awal berakhir. Penting untuk dicatat bahwa perpanjangan HGB dapat dilakukan dengan prosedur tertentu dan memerlukan persetujuan dari pihak yang berwenang. Seiring dengan itu, pemerintah juga memberikan opsi untuk memperbarui HGB, yang dapat dilakukan untuk jangka waktu maksimal 30 tahun, memberikan fleksibilitas kepada pemegang HGB dalam mengelola aset tanahnya dalam jangka waktu yang lebih panjang.
Proses Perpanjangan dan Persetujuan HPL
Pada Pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 18 Tahun 2021) disebutkan pemohon dapat mengajukan perpanjangan setelah tanah digunakan sesuai tujuan pemberian hak atau sebelum berakhirnya masa HGB maksimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB berakhir. Bagi Sertifikat Satuan Rumah Susun dalam bentuk HGB diatas HPL dapat diberikan bersamaan dengan perpanjangan Sertifikat tersebut setelah memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Sehingga Sertifikat HGB di atas tanah HPL bisa diperpanjang dan diperbarui setelah mendapat SLF. Jangka waktu perpanjangan dan pembaruan HGB di Tanah Hak Pengelolaan dapat diberikan jika tanahnya telah digunakan sesuai dengan tujuan pemberian hak. Seluruh proses perpanjangan dan pembaruan ini wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Hak Guna Bangunan (HGB) yang diberikan di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) dapat diperpanjang atau diperbaharui melalui permohonan yang diajukan oleh pemegang HGB. Namun, proses ini harus memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari pemegang HPL, sebagaimana diatur dalam Pasal 40 PP 18 Tahun 2021. Dengan kata lain, perpanjangan atau pembaruan HGB di atas HPL harus melalui persetujuan pemegang HPL sebagai wujud kontrol atas pengelolaan tanah yang bersangkutan. Penting untuk dicatat bahwa meskipun pemohon HGB telah memperoleh persetujuan dari pemegang HPL, tidak dapat dijamin bahwa permohonan tersebut akan selalu disetujui. Jika pemegang HPL menolak memberikan persetujuan, maka jangka waktu HGB tidak akan diperpanjang atau diperbarui. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 46 ayat [1] PP 18 Tahun 2021, yang menyebutkan bahwa salah satu alasan hapusnya HGB adalah berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya.
Dalam hal HGB tersebut hapus, maka tanah yang bersangkutan akan kembali ke dalam penguasaan sepenuhnya dari pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan, sebagaimana diatur dalam Pasal 47 ayat [1] PP 18 Tahun 2021.
Pengakhiran HGB
Berbagai keadaan dapat menyebabkan pengakhiran HGB, mengembalikan tanah tersebut sepenuhnya ke dalam kendali pemegang HPL yang bersangkutan. Keadaan tersebut termasuk berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan, pelepasan sukarela, konversi ke hak atas tanah lain, pelepasan untuk kepentingan umum, dan ketidakmemenuhi syarat
Persyaratan Administratif untuk Perpanjangan HGB
Persyaratan administratif untuk perpanjangan HGB mencakup mengisi formulir di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), menyertakan surat kuasa jika melalui perwakilan, fotokopi KTP dan KK, akta pendirian badan hukum, serta menyertakan sertifikat asli. Juga termasuk izin pemindahan hak jika dicantumkan dalam sertifikat dan pernyataan bebas sengketa
Langkah-langkah Proses Perpanjangan HGB
Langkah-langkahnya melibatkan pengisian formulir perpanjangan HGB, menyertakan surat kuasa jika diperlukan, melampirkan fotokopi identitas pemohon (KTP/KK) dan identitas kuasa jika ada, yang telah diverifikasi keasliannya oleh petugas loket, dan menyertakan fotokopi sertifikat asli yang akan diperpanjang. Juga perlu melampirkan SPPT dan PBB, BPHTB, serta bukti pembayaran uang pemasukan pada saat pendaftaran hak. Perlu disertakan juga surat pernyataan bebas sengketa.
Estimasi Biaya Perpanjangan HGB
Untuk mengetahui estimasi biaya perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) dengan menggunakan rumus berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002. Prosedur perhitungannya sebagai berikut.
- Bagi jangka waktu perpanjangan HGB dengan 30 tahun.
- Hasil pembagian tersebut dikalikan dengan 1%.
- Hasil tersebut kemudian dikalikan dengan selisih Nilai Perolehan Tanah (NPT) dan Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP).
- Hasil perkalian tersebut kemudian dikalikan dengan 50%.
- Nilai NPT dan NPTTKUP dapat ditemukan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Bumi dan Bangunan (SPT PBB) tanah yang akan diperpanjang sertifikat HGB-nya.
Memahami kompleksitas Hak Pengelolaan Tanah dan proses perpanjangan HGB penting bagi pemegang tanah untuk menjelajahi lanskap hukum hak tanah di Indonesia. Mematuhi prosedur dan persyaratan yang ditetapkan memastikan proses yang transparan dan hukum yang kuat, mendorong pengelolaan dan pemanfaatan tanah yang bertanggung jawab. Guna penjelasan lebih detailya dan pendampingan hukum silahkan menghubungi kami.
(Law Firm Syamsul Munir & Partners)